Grondbeleid

Huidige financiële positie grondbedrijf
Per 1 januari 2020 kent het Grondbedrijf 8 lopende grondexploitaties. Dat zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de (tentatieve) grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Tevens fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Als er een tekort wordt begroot dient er ter dekking van dit tekort een voorziening getroffen te worden. Indien er winst wordt begroot geldt de percentage of completion methode; voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd dient tussentijds naar rato van voortgang winst genomen te worden. Hierbij zijn het toerekeningsbeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel en het daarmee samenhangende realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten.  Voor Almelo Noord Oost betekent dit dat er in de jaarrekening 2019 een tussentijdse winst van 1,285 miljoen euro is verantwoord.

Najaarsrapportage 2020
Volgens de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen (zoals opgenomen in de najaarsrapportage 2020) zullen de grondexploitaties eind 2020 naar verwachting met circa 0,5 miljoen euro verslechteren. Hiervan heeft circa 0,4 mln. euro betrekking op winstgevende grondexploitaties. 0,1 miljoen euro heeft betrekking op de verlieslatende grondexploitaties en dus op de verliesvoorziening.  De verwachte winstneming zal na verwachting circa 0,15 miljoen euro lager zijn dan bij de jaarrekening 2019. De verslechtering wordt vrijwel volledig veroorzaakt door een aanpassing in de renteberekening conform BBV regelgeving.

Risico's met betrekking tot de lopende grondexploitaties
Wij hebben voor de actualisatie van de grondexploitaties in de Meerjarenprognose Grondexploitaties 2020 (MPG) en de jaarverantwoording 2019, de parameters van de grondexploitaties en de verwachte ontwikkelingen voor 2020 en verder ingeschat. Hiermee zijn de grondexploitaties doorgerekend. De daadwerkelijke ontwikkeling van de parameters zal, onder andere als gevolg van de coronacrisis, afwijken van deze prognoses. Gegeven de onzekerheid over de duur van de restricties om het virus onder controle te houden, zijn de parameters in de actualisatie van de najaarsrapportage 2020 nog niet aangepast.  Er wordt volstaan met een kwalitatieve beschrijving van de mogelijke gevolgen voor de parameters. Bij de actualisatie van de meerjarenprognose grondexploitaties (MPG 2021) en de jaarverantwoording 2020 worden de financiële effecten meegenomen.

De coronacrisis raakt zowel de woningmarkt als de markt voor commercieel vastgoed. Voor de woningmarkt geldt dat aan de vraagkant dit jaar een daling wordt verwacht. Dit als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen, een mogelijke stijging van de hypotheekrente, toegenomen financiële onzekerheid en een dalend besteedbaar inkomen van toekomstige kopers. Daarentegen blijft de krapte op de woningmarkt groot waardoor het effect van de coronacrisis mogelijk beperkt blijft. De verwachte daling in de vraag naar woningen kan op de langere termijn resulteren in een afvlakkende groei of zelfs een daling van de woningprijzen.

De impact van de coronacrisis op de commerciële vastgoedmarkt is al duidelijk zichtbaar. Er is landelijk gezien sprake van een afnemende vraag. Het effect van de crisis zal per sector verschillen. Naar verwachting wordt de winkelmarkt harder geraakt dan de markt voor bedrijfsruimten. De afnemende vraag zal effect hebben op de huurprijzen. Uiteindelijk worden hierdoor de grondprijzen beïnvloed. De waardedalingen worden voornamelijk op de langere termijn verwacht.

De belangrijkste kostenposten in grondexploitaties zijn: verwervingskosten, plankosten & VTU (Voorbereiding, Toezicht & Uitvoering), en GWW-kosten (Grond, Weg en Waterbouw). Aangezien de gemeente nagenoeg alle gronden waar de lopende grondexploitaties betrekking op hebben reeds in bezit heeft, is de post verwerving beperkt van invloed.

Bij de plankosten verwachten wij een lagere stijging of zelfs een daling. Als gevolg van de minder economische activiteit valt een dalende vraag naar personeel te verwachten. Dit resulteert op termijn in een lagere loonstijging.

Gezien de afvlakkende economische stijging was de verwachting al dat ook de stijging van de GWW-kosten zou afvlakken. Door de coronacrisis zal dit mogelijk in plaats van een afvlakking een krimp kunnen worden. Voorlopig zullen de bouwkosten echter nog blijven stijgen. Naarmate de orderportefeuilles leger raken en bouwbedrijven meer moeten concurreren, kan deze trend breken. Toenemende concurrentie kan leiden tot lagere kosten.

Voor elke sector geldt echter dat de nadelige effecten afhankelijk zijn van de periode waarin de maatregelen om het coronavirus te bestrijden van kracht zullen zijn. Hoe langer deze periode en hoe strenger de maatregelen, des te groter de effecten.

De geactualiseerde geconsolideerde begroting van de 8 lopende grondexploitaties ziet er als volgt uit: